ОЦЕНКА КВАРТИРЫ:

ОЦЕНИТЬ СТОИМОСТЬ

Определение рыночной стоимости недвижимости

Рынок недвижимости постоянно изменяется. Ежедневно в России заключаются десятки тысяч сделок по продаже квартир, земельных участков, нежилых помещений, имущественных комплексов. На данный момент универсальной методологии для определения рыночной стоимости конкретного объекта не существует, к каждому объекту необходим индивидуальный аналитический подход. Даже в пределах одного местонахождения стоимость недвижимого имущества может значительно отличаться. Поэтому, заключение независимого эксперта - оценщика необходимо для двух сторон контракта купли-продажи недвижимости.

Определение рыночной стоимости недвижимости может быть необходимо в следующих случаях:

  • Кредитование. Получить заемные средства в банке под залог недвижимости без отчета об оценке затруднительно, согласно закону о банковском регулировании.
  • Имущественные сделки купли-продажи, споры. Cудебные разбирательства по поводу раздела имущества сопровождаются обязательной оценкой стоимости объекта спора.
  • Привлечение инвестиций. Оценку проводят, чтобы показать потенциальному инвестору, какой величиной активов располагает предприятие, имущественный комплекс.
  • При процедурах реорганизации или ликвидация организации также необходимо заказать отчет об оценке недвижимого имущества.
  • Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости. Необходимо в случае оптимизации налогообложения.
  • Анализ инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, что включает в себя диверсификационный анализ объектов коммерческой недвижимости: оценка стоимости текущего состояния, строительный аудит и расчет смет на реконструкцию, детальный маркетинговый анализ рынка региона, анализ наиболее эффективного использования объектов недвижимости (несколько направлений), расчет основных показателей инвестиционной привлекательности (NPV, IRR, чистый денежный поток).

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Объективные. Это экономические факторы, которые определяют рыночную стоимость недвижимости. К ним относят уровень налогообложения, курс валют, инфляцию, безработицу, активности рынка недвижимости.

Физические. Удаленность объекта от центра населенного пункта, техническое состояние, улучшающие факторы состояния, благополучие местности в которой он находится, непосредственно влияет на стоимость. Независимые  эксперты компании «АВЕРТА ГРУПП» произведут объективную оценку квартиры, земельного участка, нежилого помещения   с учетом всех факторов влияющих на стоимость.

Маркетинговые. Сюда включают факторы  социальный статус интереса к местности и объекта, который детально анализируется после качественных и количественных показателей проведенного исследования.

Экологические. Наличие возле объекта развитой безопасной инфраструктуры,  например для жилого сектора важно наличие зеленых зон.. Близость свалки, завода или аэропорта произведет противоположный эффект.

Методы определения рыночной стоимости

Выделяют три основных подхода к оценке недвижимости.

Первый -  затратный подход. Его суть заключается в том, что стоимость недвижимости равна сумме всех затрат на материалы, участвующие в строительстве объекта.  От полученной стоимости отнимается физический и моральный износ.

Второй метод называется доходным. Этот подход предназначен для прогнозирования доходов от коммерческого использования недвижимости на протяжении определенного периода отрезка времени. Сумма возможной прибыли и будет считаться стоимостной коэффициент объекта недвижимости. Выделяют  методологию расчетов: метод капитализация и метод дисконтирования денежных потоков. Первые из них применяется в случае получения равных стабильных доходов от эксплуатации, второй – когда величину будущих денежных потоков просчитать затруднительно.

Последний способ определения  рыночной стоимости называется -  сравнительным подходом. Согласно этому способу, покупатель не заплатит за объект стоимость больше, чем та, за которую была продана недвижимость с аналогичными характеристиками за предыдущий период времени. Он подходит для использования только на активном, развитом рынке с множеством однотипных объектом, например рынке квартир, земельных участков,  нежилых помещений.