Поскольку на данный момент ситуация с рынком недвижимости России находится в непростом положении, где большое количество производственно – складских, торговых, офисных комплексов заполнены арендаторами наполовину, а порой и совсем мало желающих бизнесменов для коммерческой аренды. Вызвано это рядом факторов, в основе которых лежит по нашему мнению основной – не готовность собственников имущественных комплексов адаптироваться к изменениям на рынке коммерческой недвижимости, которые уже наступили.

Специалисты компании «АВЕРТА ГРУПП» подробно изучили данный вопрос с разных сторон, где пришли к заключению, что подобные задачи в сфере консалтинга по редевелопменту (анализу наиболее эффективного использования объектов коммерческой недвижимости) необходимо решать комплексно, с привлечением аналитических и практических знаний в следующих направлениях, строительный и технический аудит, маркетинговые исследования качественных и количественных характеристик, глубинное понимание коньюктуры рынка исследуемого объекта, юридический и налоговый консалтинг, инвестиционное планирование и финансовое моделирование по извлечению финансовой выгоды от использования исследуемого объекта.

Каждая задача по анализу наиболее эффективному использованию коммерческой недвижимости формируется индивидуально, но исходя из сложившейся собственной практики, участия в подобных проектах специалисты компании «АВЕРТА ГРУПП» сформировали приблизительный план работ над проектом по редевелопменту коммерческой недвижимости:

1. Детальный анализ объекта(ов) исследования.

1.1. Описание физических характеристик и состояния объекта(ов) местоположение.

1.2. Анализ окружения объекта(ов)

1.3. Анализ транспортной и визуальной доступности (с точки зрения общественного и личного транспорта).

1.4. Заключение о сегментах недвижимости (помимо прямого назначения), которые потенциально возможны к реализации в рамках данного объекта(ов) с учетом его характеристик и местоположения.

1.5. Описание имущественных прав и обременений объекта(ов)

1.6. Выводы.

2. Анализ рынка объекта исследования

2.1 Анализ тенденций девелопмента в сегменте коммерческой недвижимости;

2.2 Анализ внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту исследования, но влияющих на его стоимость;

2.3 Прогноз развития рынка коммерческой недвижимости в краткосрочной и среднесрочной перспективе (1-5лет);

2.4 Анализ спроса в целом на рынке коммерческой недвижимости региона исследования;

2.5 Анализ предложения в каждом сегменте коммерческой недвижимости с точки зрения объема и его структуры;

2.6 Обзор ценовой структуры рынка и прогноз дальнейшего развития ценовой ситуации;

2.7 Ключевые конкурирующие проекты (существующие и планируемые);

2.8 Заключение о целесообразности перепрофилирования Объекта с изменением его целевого назначения.

2.9 Оценка потенциального объема и структуры спроса на площади Объекта

3. Выводы о наиболее востребованных вариантах реализации Объекта в рамках проведенного анализа.

3.1. Возможные сценарии развития объекта(ов) исследования (3 варианта), с учетом различных параметров: функциональное использование/зонирование; объем застройки, тип парковки, базовые коммерческие условия для каждого из варианта.

3.2. Анализ эффективного использования (НЭИ).

4. Проведение финансово-технического аудита объекта.

4.1. Расчет затрат на устранение выявленных дефектов.

4.2. Расчет затрат на возобновление строительства.

4.3. Расчет затрат на завершение строительства.

4.4. Заключение о фактических затратах по проекту и величине максимально допустимых расходов для завершения проекта с положительным финансовым результатом.

5. Оценка финансовой эффективности реализации объекта по выбранным вариантам.

5.1. Расчет доходной части для каждого варианта развития Проекта: доход от арендных платежей и операционной деятельности.

5.2. Расчет расходной части на основе проведенной оценки бюджета завершения строительства для каждого варианта развития Проекта.

5.3. Расчет основных показателей инвестиционной привлекательности (NPV, IRR, чистый денежный поток)

5.4. Сравнительный анализ полученных вариантов и вывод о наиболее эффективном варианте реализации объекта незавершенного строительства.

6. Итоговый вывод о справедливой рыночной стоимости объекта:

- на дату проведения исследования в исходном состоянии.

- в различных состояниях использования объекта, в соответствии с выбранной стратегией

НАЧНЕМ СОТРУДНИЧАТЬ

Оставьте заявку и наши менеджеры свяжутся с вами.

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ