Основным элементом договора купли-продажи недвижимости является цена. Продавец, традиционно, пытается выручить за свою собственность больше денег, покупателю любая цена кажется несправедливой и завышенной. Чтобы урегулировать разногласия между сторонами необходимо провести независимую оценку стоимости недвижимости. После вывода профессионального оценщика и продавец, и покупатель будут уверенны, что цена сделки оправданная, и никто из них не будет обманут.

Зачем нужно знать рыночную стоимость недвижимости?

Рынок недвижимости активно развивается. Ежедневно в мире заключаются десятки тысяч сделок по продаже квартир, земельных участков, нежилых помещений. Однако универсальной методологии для определения стоимости конкретного объекта не существует. Даже в пределах одного дома цена на квартиры может значительно отличаться. Поэтому, заключение независимого эксперта-оценщика одинаково необходимо для обеих сторон контракта купли-продажи недвижимости.

Экспертное определение цены недвижимости также может понадобиться в следующих случаях:

  1. Кредит. Получить заем в банке под залог недвижимости без документального подтверждения ее цены невозможно.
  2. Имущественные споры. Любые судебные разбирательства по поводу раздела имущества сопровождаются обязательной оценкой стоимости объекта спора.
  3. Привлечение инвестиций. Оценку проводят, чтобы показать потенциальному инвестору, каким активами располагает предприятие.
  4. Реорганизация или ликвидация фирмы также не обходится без оценки ее недвижимого имущества.

Факторы, влияющие на цену недвижимости

Цена объектов недвижимости зависит от многих факторов. Их условно можно разделить на несколько групп:

  1. Объективные. Это экономические факторы, которые определяют рыночную стоимость недвижимости. К ним относят уровень налогообложения, курс валют, инфляцию, безработицу, активности рынка недвижимости.
  2. Физические. Удаленность объекта от центра, благополучие района в котором он находится, непосредственно влияет на стоимость. Независимый эксперт оценит квартиру выше, если в ней нет проблем с водоснабжением, теплосетью и электричеством. Состояние ремонта в помещении также немаловажный фактор.
  3. Экологические. Наличие возле дома парка или пруда увеличит его рыночную цену. Близость свалки, завода или аэропорта произведет противоположный эффект.
  4. Психологические. Сюда включают факторы рекламы, вкуса, предпочтения покупателя. Однако при независимой экспертизе, специалист не сможет учесть данные факторы, ведь они субъективны и индивидуальны для каждого человека.

Окончательное решение, по поводу подбора рядя факторов, определяющих рыночную стоимость недвижимости, принимает эксперт-оценщик.

Кто осуществляет независимую оценку недвижимости?

Чтобы провести независимую экспертизу стоимости объекта недвижимости нужно обладать специализироваными знаниями и иметь соответствующее образование. Поэтому, право проводить оценку имеют физические лица-предприниматели, которые получили лицензию на данный вид деятельности или фирмы, в штат которых набраны профессиональные оценщики.

К выбору оценщика нужно подходить ответственно, ведь не все компании на этом рынке работают добросовестно. Перед заключением договора необходимо проверить:

  • Состоит ли оценщик в профессиональной организации
  • Наличие сертификата, который дает право осуществлять независимую оценку
  • Опыт работы и наличие квалификационных званий
  • Наличие страхового полиса гражданской ответственности. В случае ошибки оценщика, такая страховка покроет затраты заказчика.

После заключения контракта специалисты осматривают объект и выбирают метод определения стоимости. Несколько дней оценщики проводят расчеты и после этого подписывают заключение, в котором указана цена недвижимости.

Методы определения рыночной стоимости

Выделяют 3 основных подхода к оценке недвижимости. Первый из них называется затратным. Его суть заключается в том, что цена недвижимости равняется сумме всех затрат на материалы, потраченные на сооружение объекта.  От полученной цены отнимается физический и моральный износ.

Второй метод называется доходным. Этот подход предназначен для прогнозирования доходов от коммерческого использования недвижимости на протяжении определенного периода времени. Сумма возможной прибыли и будет считаться ценой объекта. Выделяют 2 подвида доходного метода: капитализация и дисконтирование. Первые из них применяется в случае получения равных стабильных доходов от эксплуатации, второй – когда величину будущих денежных потоков предсказать сложно.

Последний метод независимой оценки называется рыночным или сравнительным. Согласно этому методу, покупатель не заплатит за объект цену больше, чем та, за которую была продана недвижимость с аналогичными характеристиками некоторое время назад. Он подходит для использования только на активном рынке с множеством однотипных объектом, например рынке квартир или земли.

Выбор метода осуществляет оценщик, учитывая особенности недвижимости, рыночную стоимость которой нужно оценить. Обоснование выбора конкретного способа специалист приводит в одном из разделов своего заключения, которое оформляется в 2 экземплярах: первый – для заказчика, второй – остается у оценщика.